임대차 계약서 작성 시 기본 계약 기간은 2년입니다. 그런데 상황에 따라서는 1년 정도만 거주를 희망하는 경우도 있고 근무지 조건 등으로 거주 기간을 확정하지 못할 수 있는데, 이런 경우 임차인에게 유리한 계약 기간을 어떻게 정해야 하나요?이럴 때는 계약기간을 1년으로 정하는 것이 임차인에게 유리합니다. 우리나라는 주택임대차보호법을 통해 임차인의 권리를 크게 보장하고 있는데, 그 내용을 간단히 살펴보면 주택임대차보호법 제4조에 근거해 ‘기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.위 내용처럼 임차인이 계약기간을 1년으로 정했더라도 필요에 따라 2년간 아무런 방해 없이 거주할 수도 있고 1년 계약기간 중에만 거주할 수도 있지만 임대인은 이에 대해 1년이나 2년의 계약기간을 임의로 주장할 수 없다는 것입니다.
그래서는 임차인의 입장에서 계약 기간을 몇년으로 결정하는 게 유리하겠죠? 당연히 1학년입니다. 별반 차이가 없는 것 아니냐는 것도 있겠지만 만약 계약 기간을 2년 약정하고 거주하던 중 계약 기간 만료 전에 임차인이 주거지를 옮겨야 하는 상황도 발생하게 됩니다만, 이 경우에는 임대인은 보증금을 반환할 의무가 발생하지 않게 됩니다.그래서 임차인은 임차 주택을 부동산에 팔려고 내놓고 새로운 임차인을 확보하고 이사해야 할 상황이 발생합니다만, 여기서 문제는 중개 보수를 임차인이 부담해야 한다는 것입니다.법리상 원칙적으로 중개 보수의 부담은 임대인에 있습니다. 그러나 계약 기간이 만료되지 않은 상황에서 임대인이 보증금 반환을 계약 만료일이라고 주장하게 되면 임차인으로서는 어려운 처지이기 때문에 중개 보수를 임차인이 부담하는 조건으로 새로운 임차인을 확보하게 됩니다.그러나 계약 기간을 1년으로 한다면 임차인은 3달 전에 전세금 반환을 청구하면 임대인은 반환해야 할 의무가 발생하므로, 새로운 임차인을 확보해도 세입자는 중개료를 부담하는 이유가 없습니다. 그래서 임차인의 입장에서는 전세 계약을 1년으로 하는 편이 유리하다는 것은 말할 것도 없습니다.묵시적 갱신이 이루어졌을 경우에도 임차인은 계약 기간에 대해서 보다 유리한 조건에서 거주하게 되지만 계약 만료 전 6개월에서 2달 전에 재계약에 대한 통보가 이뤄지지 않을 경우 임차인은 이전 계약과 같은 조건에서 거주하게 됩니다.
여기서 중요한 것은 계약 기간 만료 전에서도 임차인이 임차인에 계약 해지를 통보하면 해지 통보를 받은 후 3개월 된 때에는 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 발생하게 됩니다. 물론 임차인이 계약 기간 중 의무를 현저히 위반했다고 하면 이야기가 바뀌게 되는데 이런 경우에는 묵시적 갱신의 효력이 발생하지 않기 때문에 보증금 반환 요구 역시 없다는 것은 기억해야 합니다. 이제 한 임차인에게 유리하도록 계약 갱신 청구권을 1회에 한 행사할 수도 있었지만 기존 거주 기간에 관계 없이 한번 계약 갱신을 청구할 권리가 보장되여 임대인은 이를 거절하는 다른 이유가 없을 경우 요구에 응하지 않으면 안 됩니다.임대인이 계약 갱신 청구를 거절한 정당한 이유는 임차인 본인과 직계 가족이 입주하는 경우이고 기타 사유로 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 만약 본인과 직계 가족의 거주에 의해서 계약 갱신을 거절했지만 이것이 거짓으로 밝혀질 경우 임대인은 임차인에게 손해 배상을 해야 합니다.임차인을 보호하기 위한 특별 법이 존재하므로 이를 제대로 이해하고 보다 유리한 조건에서 계약서를 작성할 거주하도록 계약 전 주택 임대차 보호 법에 대해서 꼼꼼하게 조사도 유리한 계약서 작성을 위한 하나의 방법이 됩니다.
여기서 중요한 것은 계약기간 만료 전이라도 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보하게 되면 해지통지를 받은 후 3개월이 되었을 때 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 발생하게 됩니다. 물론 임차인이 계약기간 중 의무를 현저히 위반했다면 이야기가 바뀌게 되겠지만, 이런 경우에는 묵시적 갱신의 효력이 발생하지 않기 때문에 보증금 반환 요구 또한 할 수 없다는 것은 기억해야 합니다. 하나 더 임차인에게 유리하도록 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수도 있지만 기존 거주기간에 관계없이 한 번 계약갱신을 청구할 수 있는 권리가 보장되며 임대인은 이를 거절할 특별한 사유가 없는 한 요구에 응해야 합니다.임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유로는 임대인 본인이나 직계가족이 입주하는 경우이며, 그 밖의 사유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 만약 본인이나 직계가족 거주로 인해 계약갱신을 거절했는데, 이것이 거짓으로 밝혀지면 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.임차인을 보호하기 위한 특별법이 존재하므로 이를 제대로 이해하고 활용하여 보다 유리한 조건에서 계약서를 작성하고 거주할 수 있도록 계약 전 주택임대차보호법에 대해 꼼꼼히 살펴보는 것도 유리한 계약서 작성을 위한 한 방법이 됩니다.
여기서 중요한 것은 계약기간 만료 전이라도 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보하게 되면 해지통지를 받은 후 3개월이 되었을 때 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 발생하게 됩니다. 물론 임차인이 계약기간 중 의무를 현저히 위반했다면 이야기가 바뀌게 되겠지만, 이런 경우에는 묵시적 갱신의 효력이 발생하지 않기 때문에 보증금 반환 요구 또한 할 수 없다는 것은 기억해야 합니다. 하나 더 임차인에게 유리하도록 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수도 있지만 기존 거주기간에 관계없이 한 번 계약갱신을 청구할 수 있는 권리가 보장되며 임대인은 이를 거절할 특별한 사유가 없는 한 요구에 응해야 합니다.임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유로는 임대인 본인이나 직계가족이 입주하는 경우이며, 그 밖의 사유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 만약 본인이나 직계가족 거주로 인해 계약갱신을 거절했는데, 이것이 거짓으로 밝혀지면 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.임차인을 보호하기 위한 특별법이 존재하므로 이를 제대로 이해하고 활용하여 보다 유리한 조건에서 계약서를 작성하고 거주할 수 있도록 계약 전 주택임대차보호법에 대해 꼼꼼히 살펴보는 것도 유리한 계약서 작성을 위한 한 방법이 됩니다.
